2019年年末，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口终了却一桩心事。

在招商蛇口2019年第四次临时股东大会上，审议通过了前海合资合作增资方案，此次资产重组涉资庞大（1458.16亿元）、地块众多，也由此引来深交所问询。只不过，招商蛇口仅用了两天时间就交出一份长达64页的回复函，并对所涉地块进行详细阐述。

事实上，不仅对问询有备而来，控股股东招商局集团及招商蛇口对前海土地的整备开发也已进行了六年之久。

2020年1月2日，招商蛇口方面在接受《中国经营报》记者采访时表示，增资方案获股东大会通过，代表着前海土地整备及合作的顺利完成，下一步将对前海地块按照“六年分宗、十年建成”的目标系统筹划，进行片区的复合滚动开发。

1月3日，记者从招商蛇口处获悉，此次重大资产重组中的标的资产已完成过户，交易相关各方后续将继续履行增资协议的相关条款及承诺。

千亿货值

2019年12月9日，招商蛇口发布重大资产重组公告称，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司（以下简称“前海实业”）以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司（以下简称“招商驰迪”）100%股权向合资公司（深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，以下简称“前海投资”）进行增资，深圳市前海开发投资控股有限公司（以下简称“前海投控”）以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司（以下简称“前海鸿昱”）100%股权对合资公司进行增资。

交易完成后，前海实业及前海投控均各自持有合资公司50%股权，招商蛇口仍拥有对合资公司的控制权，合资公司的财务仍将继续由招商蛇口并表。

根据公告，截至2019年9月30日，招商蛇口的总资产约为5279.9亿元，增资后变为6008.9亿元，增长13.81%，所有者权益由1287.3亿元变为2016.4亿元。截至2019年9月30日，招商蛇口的资产负债率为75.62%，增资后下降至66.44%。

值得一提的是，本次资产重组涉及的土地资产有：招商驰迪拥有的深圳前海妈湾片区42.53万平方米的土地使用权，计容建筑面积为212.9万平方米；前海鸿昱拥有38.09万平方米土地使用权，计容建筑面积为267万平方米。

其中，招商蛇口对T102-0296号宗地34个小地块做了详细的规划，土地用途为单一的商业服务业用地或商业服务业、居住用地，土地性质皆为商品房。

记者查阅公告得知，招商驰迪100%股权的评估值约为644.08亿元，前海鸿昱100%股权的评估值约为729.08亿元。此外，前海实业还附加85亿元现金进行增资，也就是说，对于此次重大资产重组，招商蛇口方面共计增资约729亿元，换来的是，计容总建筑面积约480万平方米、货值超千亿的土地储备。

华创证券数据显示，近三年来（2017年、2018年及2019年1～11月），招商蛇口的拿地销售比（拿地金额/销售金额）逐年下降。在拿地金额均维持在1000亿元左右时，招商蛇口的销售金额逐年上升，2019年前11个月拿地销售比已低于0.5。若按此次1458.16亿元的增资体量，参考公司的拿地销售比，预计上述项目开发完成后，将为招商蛇口带来近3000亿元的并表销售金额。

此外，记者进一步获悉，以上土地均位于前海深港现代服务业合作区，该区的定位为未来珠三角的“曼哈顿”，为深圳前海蛇口自贸片区核心土地。

招商蛇口方面告诉记者，公司将为前海打造粤港澳合作发展引擎和高水平开发门户枢纽，发挥片区独特的区位优势，建设国际化城市新中心。具体而言，招商蛇口将加快片区开发建设、运营管理及产业引进，打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。

据了解，2019年1～11月，招商蛇口共新增规划面积1298.3万平方米，同比增长13.4%，总地价为894.3亿元，同比增长0.4%。经记者统计，其中，位于粤港澳大湾区内的新增项目共有8个，总建筑面积为115.24万平方米，总权益面积为51.33万平方米。

另外，招商蛇口方面向记者透露，目前前海地块的城市运营效率超出预期，已有较多成果可见。例如，荟同学校2019年9月已正式开学；前海妈湾片区城市设计通过深化设计阶段专家评审，前海城市新中心地标方案设计国际竞赛亦正式启动；在产业导入方面，前海深港设计创意产业园也已竣工并在2019年6月28日试运营后于12月正式开园，启动区一期住宅、公寓、写字楼等7栋塔楼均已封顶。

不过，记者也注意到，此次增资重组涉及的T102-0296地块、T102-0310地块尚未分宗，目前仍无法取得土地使用权证。对此，招商蛇口表示，根据此前签署的合同，已对土地分宗安排做出了明确的约定，“后续办理权属证书不存在实质性法律障碍。”

十年建成

2019年12月30日，合资公司前海投资的总经理胡勇在股东大会上指出，招商蛇口在前海的发展规划并不是传统的房地产项目，也不是常规的产业园区，公司未来主打两个方面，一是数字化，二是生态。涉及具体的业务层面，招商蛇口未来将聚焦于国际供应链、全球价值观价值链以及跨国产业链，分别对应贸易、产业以及科技创新等多方面内容。

面对如此庞大的土地储备及复杂的开发规划，招商蛇口方面对记者表示，前海地块的目标是实现“六年分宗、十年建成”。由此可见，前海地块所释放的价值红利也需要一定时日才能实现。

实际上，就招商蛇口本身来说，其存货周转率也在近两年来有所下降。Wind数据显示，招商蛇口的存货周转天数从2016年的1018.96天上升到2018年的1264.04天，2019年前三季度，公司的存货周转天数为4035.87天。

在业绩表现上，招商蛇口2019年的半年报及三季报均出现业绩下滑的趋势。此外，克而瑞榜单数据显示，2019年前11月，招商蛇口实现销售额1380.4亿元，排名第17，相比去年同期下滑了5位。

反映在股价层面，招商蛇口自2019年7月下旬以来震荡下滑。Choice数据显示，2019年7月22日至11月29日期间，其股价累计跌幅约为15%。

犹记得彼时，“招保万金”被封为地产界四大天王，如今，仅有万科和保利仍位于前十，取而代之的是频频相传的“碧万恒融”。

招商蛇口方面对记者表示，“当房地产行业步入存量时代，比拼开发、规模以及高快周转已经是过去时。快周转的销售型项目是一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目是持续释放。”

据悉，从2015年开始，招商蛇口就已从单一的房地产开发企业转型为“城市和园区综合开发运营服务商”，逐步确立“综合发展”模式。

现如今，社区开发与运营业务仍占招商蛇口业务收入的主要来源；园区开发与运营业务则是为其贡献稳定现金流的重要部分；邮轮产业建设与运营属于需要大量前期投入的新业务，而在招商蛇口眼里，前述现状为短期结果，“从长期上看，三大板块协作发展、交叉运营，不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。”

只不过，记者也注意到，从数据上看，园区开发与运营业务在2015～2017年所带来营收占比持续下滑且触及低位，为7.7%，2018年才有所上升（10.22%），却仍回不去2015年的高位时刻（14.15%）；邮轮产业建设与运营则在2015～2018年所带来营收占比一直未达到1%。

值得一提的是，自2019年12月9日首次披露重组预案以来，招商蛇口股价才迎来一波上涨，扭转此前颓势。截至2020年1月7日收盘，招商蛇口报收20.04元/股，在2019年12月9日至2020年1月7日期间，其股价上涨6.77%。