“回到很多年前，你看到的那些大公司，像AT&T、通用、埃克森美孚等，都是资本密度非常大的产业，必须有极大的资产才能产生公司的净收入。但是和20年前比，现在是一个轻资产的时代。”

——沃伦.巴菲特

股神的话放在商业地产行业同样适用，人们在享受重资产时代开疆拓土辉煌之后，一个轻资产的时代方兴未艾。以蓝光文商旅集团(以下简称“蓝光文商旅”)为样本，近两年在推进实现轻资产的快速输出领域取得了优异的成绩。

蓝光文商旅创始于上个世纪90年代，系蓝光发展(600466，SH)集团成员企业，是中国最早涉足商业地产资产管理的公司之一。近30年行业深耕，蓝光商业布局全国70余座重点城市，服务逾100个商业项目，管理资产面积约800万平米，资产价值超400亿元。

近年来，蓝光文商旅通过轻资产输出，获得商业资产的募、投、建、管、退全周期资产管理类业务实现长期、持续、稳定的增量收益。“未来三年资产管理的规模，我们计划每年可实现100%的业务规模增幅。”蓝光文商旅集团总裁张刚在接受媒体采访时如是表示。

稳健提升资产价值 营商一体化行业认可

数据显示，蓝光文商旅的优秀项目诸如玉林生活广场、蓝色加勒比等，自05年到15年，其十余年资产价值最高增值达八倍，令蓝光成为“营商一体化”的代表性企业，引领区域商业升级，带动商业物业价值成倍递增。

那么，具有强大“营商一体化”背景的蓝光文商旅，又如何玩转资产管理之轻资产输出模式?它是如何撬动全产业链价值?如何迅速布局全国?又如何以一己之力影响中国商业地产行业?这些皆成为业内外的热门话题。

故此，我们将从其集团优势、代表案例以及品牌影响力等几个维度对蓝光文商旅进行深度剖析，为行业提供可借鉴的方向。

详解四大核心优势 助力蓝光登发展高峰

能站在行业尖端的企业，必定具备他人不可复制的优势，蓝光文商旅在轻资产输出方面，也可谓厚积薄发的代表企业之一。

1、 推动轻资产模式，合作转型

近年来，蓝光文商旅积极尝试小股操盘模式，有效利用外部资源合作转型，抢占更多的市场份额;同时也凭借更多的项目运营提升品牌影响力，进一步推动了业绩增长。

“小股操盘”特点在于同股不同权，企业以较低的持股比例进行项目开发，凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理，显著推动企业的规模化扩张。

蓝光文商旅拥有近30年商业开发经验，以甲方开发思维引导项目开发及运营，被业界称为“中国最懂甲方的商管集团”，这就奠定了其小股操盘模式的基础，获取了合作方的信任。

2、全链条式服务体系，贯穿始末

在小股操盘的模式之下，蓝光文商旅的业务板块也在不断扩充，基本能够称之为“全链条式”的服务。

蓝光文商旅的业务板块涵盖策略顾问、规划咨询、营销代理、招商服务、运营管理和资产退出等从前期定位到后期资产退出的服务。在具体的运营表现上，蓝光文商旅更拥有从项目筹建管控(PCG)到资产管理(ACG)再到资产增值方案(AEI)的标准化运营管理能力。

在运营过程中，蓝光文商旅又形成了自我管理、运营的一套模版，在服务最优化的同时降低成本、提高效率，充分体现了“轻资产”的价值。

注重运营、全链条服务，蓝光文商旅通过商业项目营销执行、整合推广、渠道构建、大宗金融多渠道，多方式销售。其中，2016-2017年累计销售额近140亿元，2017年，成都空港T5在14个月内实现100%清盘，包括1700套LOFT和商铺全部售罄。

3、互联网思维植入，资产管理升级

大数据中潜藏着无限商机，存在着巨大的行业影响力，我国房地产业对大数据的利用才刚刚起步，但蓝光文商旅已跑在了前列。

据了解，在商业资产运营过程中，蓝光文商旅利用“互联网思维”，巧妙运用大数据时代的便利，建立起了数字化决策支持系统和智慧云系统。

目前，其已依据决策支持系统对商业经营、商业销售、酒店经营、项目资产价值、财务等8大板块41个模块90个子模块进行了数据价值分析，指导商业运营，为轻资产管理项目提供数字化支撑和决策指导。

而智慧云系统也已构建起涵盖智能通行和门禁、智能会议室配置、联合办公线上管控体系、会议室预订体系等九大体系，形成智慧楼宇管控体系。

4、幕后精英云集，最强团队

从人才队伍上来看，由于蓝光文商旅经历了商业地产的完整发展周期与全产品线历练，在实践中建立起覆盖商业地产全产业链的精英人才体系。

值得一提的是，蓝光文商旅特别注重团队在多业权整合方面的能力，要求团队具备行业领先的优势及服务能力，目前商业精英运营团队已超过800人。

经过近30年发展的蓝光文商旅团队在实践中建立起覆盖商业地产全产业链的精英人才体系，经历过商业地产的完整发展周期与全产品线历练并不断囊括戴德梁行、世邦魏理仕等五大行以及行业顶尖的商业地产公司优秀人才，领先的商业地产运营理念与思维、国际化视野与地标商用物业操盘经验的精英团队，为资产管理保驾护航。

“西环里”实现高效合作操盘 成为蓝光文商旅轻资产又一力作

上述四大优势的结合之下，蓝光文商旅已衍生出诸多轻资产模式的代表性产品。譬如成都的蓝光西环里项目，蓝光文商旅集团负责商业一站式打造，实现了全程高效合作操盘。

据了解，目前西环里现已签约的品牌囊括万豪酒店下属万颐酒店、丽呈東谷酒店、金苹果幼儿园、SPACE CLUB、柴门饭儿等，融合了品质消费人群的需求与新兴消费理念，与区域的定位相匹配，成功塑造了项目“轻奢”的商业形象。

这也使得西环里在今年8月首开便劲销三亿，成为成都“西贵”的又一商业迭代作品，西环里也成为了蓝光文商旅轻资产输出道路上的又一标杆。

有了代表性的资产与这几大不可复制的优势，蓝光文商旅迅速在“轻资产”阵营中占领了一席高地。但业内也有另一种声音：轻资产模式，将在一段时间内使现金流明显减小，对于未来的发展规模来说，也很容易形成掣肘。

蓝光文商旅同样用自己的行动打破了这一“魔咒”。

品质服务保驾护航 轻资产模式布局全国

自2018年启动轻资产输出业务以来，两年时间，蓝光文商旅在全国成功落地近60个项目，分布于华北、西北、华东和西南等区域，合作伙伴中不乏云投生态、中节能、中铁等实力雄厚的央企国企。

1、布局全国，打造区域标杆

2019年，蓝光文商旅集团发力京津冀区域，战略目光瞄向首都都市圈，挟煌煌之势落子京城，打造蓝光·海悦城项目。蓝光·海悦城位于北京市房山区核心地带，营业面积14万平方米，是目前京南最大的商业综合体，京保石(北京、保定、雄安、石家庄)产业轴上重要的商务配套，拥有房山地区引以为傲的首家国际品牌五星级酒店--皇冠假日酒店，是一座全业态BLOCK商业街、国际五星级酒店、高端服务式公寓、高品质办公、IMAX影院等业态为一体的时尚社区，为居者带来接驳世界生活理念的新锐居住之城。在LEED认证和5G技术的加持之下，打造商务、旅居、社交、休闲生态闭环的新商业模式，是房山地区首屈一指的商住综合体项目。

同时，蓝光文商旅也已建立起横向涵盖办公、街区、集中商业、公寓、酒店、专业市场、购物中心、文旅地产、教育地产9大资产管理类别，以及纵向涵盖商业地产投、融、建、管、退为一体化的全周期全产业链轻资产管理服务能力，为存量商业提供定制化整体解决方案。

这一切既源于蓝光文商旅近三十年的资源累积，使其在布局时可以迅速成为合作伙伴的“首选”;也来自于其在新时代中的快速转身，使业界看到了蓝光文商旅的新思路与完备体系，才垒砌起了“文商旅帝国”坚固的城墙。

2、品质服务，探索美好生活

而“坚固的城墙”之外，品质与服务的保障，才是其文商旅帝国的“护城河”。换句话说，布局的广度与深度，皆是蓝光文商旅在发展中的重要命题。

蓝光文商旅集团总裁张刚先生在接受媒体采访时曾表示，蓝光文商旅之所以能在两年内迈进行业第一阵营，除了具备健全的科学严谨的全周期管理体系外，一方面要坚持“唯新不破、以变迎变”。另一方面，“服务品质”是核心，让品质成为服务的核心竞争力，至关重要。

所以，蓝光文商旅在打造物业过程中，更注重物质消费中文化属性的融合，无论是传统的耍街产品对于“慢耍文化，自在生活”的精神追求，还是与言几又合作的拾一悟度假书店，亲子主题的悟啦啦酒店等多元化的产品，都因其精准的客群定位和对城市与生活的深度探索，才塑造了具有物质消费与精神需求的双重品质产品，而这也是蓝光文商旅品牌转型轻资产的重要一环。

3、创新模式，深挖属地文化

蓝光文商旅集团在打造文旅景区时，一直注重文化内涵的发掘与旅游品位的提升，秉承“文化是内容，旅游是载体”的宗旨，结合当地文化特色，加强对资源的挖掘利用，用实践证明文化创意能够赋予旅游业最鲜活的元素，使旅游具有持久的吸引力和生命力。

天津小站文旅项目水果侠·稻梦空间融入当地文化资源和立地环境，创新开发独有的稻米侠IP，打造中国首家稻文化主题文旅综合体，凸显城市形象和文旅项目的特色。

4、赋能价值，焕新城市活力

除此之外，据记者了解，未来的蓝光文商旅的轻资产模式还将体现在打造具有生态价值的商务城市综合体上，并在原有业务基础上新增长租公寓与新办公两个板块，同时将ToB与ToC端结合，更注重ToC的体验与服务。

作为成都市乃至四川省首个“商改办”综合体，位于黄金地段的世纪商业广场将改造成成都首座未来办公综合体，改造工程将以形态立意，打造建筑标杆、低密标杆、健康标杆、硬件标杆;以内容铸魂，通过文创赋能、开发共享、增值服务，铸就生态闭环。对原有低效存量资产进行价值重塑，塑造未来新办公标杆和城市新兴文化地标，具有不可估量的城市更新价值和标杆价值。

大浪淘沙，蓝光文商旅帝国成型，在于其规模的扩张、产品线的持续增量，更在于其对于产品品质的差异化追求。与市场、与消费人群磨合是一个“道阻且长”的过程，蓝光文商旅赢在规模与模式，更赢在其自身对于品质服务的苛刻追求。

以品牌影响行业 推动商业地产深度变革

当下中国，正处于“增量时代”步入“存量时代”的关键节点，蓝光文商旅作为领先的商业地产管理公司，它所践行的模式对行业有着重大参考价值，也势必要担纲其推动中国商业地产变革的重任。

1、 商管公司的“标准模版”

如上文所述，蓝光文商旅具备的全产业链整合与服务能力，是未来商管公司必须具备的势能。

简单来讲，它既是一个开放性的平台，蓝光文商旅集结业内最强大的资源，服务于商业资产的招商、管理、运营等每个环节，打破商业资产增值的区域“天花板”;同时它是一个闭环，蓝光文商旅通过自身全产品线的缔造、营商一体化、全周期资源整合等能力，也反哺自身品牌。

这是轻资产模式下，蓝光文商旅摸索出的一套“标准模版”，更是未来每一个商管公司都必须践行的道路。

2、 蝉联大奖，以品牌影响力推动行业变革

作为中国最早涉足商业地产资产管理的公司之一，蓝光文商旅早在2000年便以城市服务商的角色定位，并逐步建立起一个庞大的“文商旅帝国”，在近两年启动轻资产输出模式，获得了业内的诸多认可。

据悉，蓝光文商旅曾获得中国房企商业物业价值百强第19名，中国商业地产企业综合实力20强，中国商业地产资产运营能力10强，中国商业地产创新10强，中国商业地产企业成长性10强等国内重量级奖项。

标准模版加身，业内的权威认证，蓝光文商旅的品牌影响力不断强化，成为其继续扩张的坚实基础。

3、 迈入轻资产快车道，蓝光文商旅领航中国商业未来发展

2019年10月18日，蓝光发展旗下四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(简称“蓝光嘉宝服务”，2606.HK)正式在港交所主板挂牌上市，构筑起“A+H股”双资本平台。

“A+H股”双资本平台助力，拥有诸多成功案例的蓝光文商旅集团，以轻资产为核心，以优越品质服务、强大品牌能力为两翼，目前已经搭上轻资产全国化发展的快车，进入了快速发展阶段。据蓝光文商旅方面表示，未来，轻资产外拓业务仍是其不变的发力点。

文章开篇我们提到，蓝光文商旅集团总裁张刚提出，企业未来三年资产管理的规模每年要实现100%的业务规模增幅，这意味着其要在未来加速拓展中展示出更好的“造血”能力，而轻资产业务的快速开展，正是使蓝光文商旅负重更轻，行得更远的最好武器。