上交所近期发布的消息显示，中国铁建房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券“已受理”。该债券的品种是“小公募”，拟发行金额不超过80亿元，承销商是华泰证券和中信证券。

募集说明书提到，此次发行债券所募资金，2亿元拟用于收购地产项目，公司正在与被收购方协商沟通项目收购事宜，积极护房地产市场稳定；剩余部分拟用于偿还有息债务。

2018-2020年度和2021年1-9月，中铁建房地产营业收入分别达278.99亿元、307.05亿元、265.5亿元和97.39亿元，净利润分别为38.57亿元、37.03亿元、29.25亿元和6.21亿元，毛利率分别为25.12%、19.73%、18.33%及14.76%。

从运营能力来看，截至2021年9月末，中铁建房地产存货/合同负债为2.80倍，项目周转表现一般。公司在建项目所处区位较好，整体销售表现较好，但受地方房地产市场景气度影响，位于部分地区的项目去化相对缓慢(销售率均在50%以下)。

在募集说明书中，中铁建房地产提到了一系列财务风险。截至2021年9月末，公司合并资产负债率为86.30%，总体处于较高水平，主要是因为近几年公司加大银行借款规模，并积极以直接融资的方式发行各类债券增强资金实力，使得公司负债规模有所上升。

截至2021年9月末，中铁建房地产在建项目合计60个，总建筑面积1702.96万平方米，计划投资总额约2176.48亿元。中铁建房地产坦承，总体来看未来面临较大的资本支出压力，如若内、外部融资能力受宏观经济环境、信贷政策、产业政策、资本市场波动等因素的不利影响，未来经营目标的实现将受到直接影响。

值得注意的是，中铁建房地产的受限资产规模较大。截至2020年末，中铁建房地产受限资产的账面价值合计369.01亿元，占当期期末净资产总额的比重为128.77%。公司的所有权受限资产主要系为银行借款设定的担保资产，主要为存货。