在第一次赴港IPO受阻后，中国文旅集团又马不停蹄的二次递交了招股书。招股书显示，中国文旅为文化旅游物业开发商，主营业务为度假物业发展。不过，虽然打着文旅的旗号，但中国文旅真正的摇钱树还是地产业务，2017-2019年，中国文旅文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3%。业内专家指出，地产商借扩文旅板块已不是首次，而中国文旅背靠老牌地产商中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”），在资金储备、获取地产等方面均有一定优势，但多位专家也均表示，地产借文旅项目拿地建设抛售的例子也不少，目前来看中国文旅的旅游度假项目收入占比较小，还未形成自身的文旅IP，能否成功上市并在旅游地产手中分得一杯羹，还有待观望。

二度冲击IPO

作为一家刚成立不久的旅企，中国文旅的上市野心从未平息。

早在今年4月17日，中国文旅向港交所递交了上市申请，而现今打开港交所页面，中国文旅的首次申请已成“失效”状态。据悉，按照相关规定，自申请之日起6个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请，需重新提交IPO招股书。

但过期还不满一周，中国文旅的二次招股书又至。

10月23日晚间，中国文旅再次向港交所提交了上市申请。招股书显示，中国文旅成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要经营文化旅游胜地内度假物业的规划及发展，提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

截至2020年9月30日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、5个项目为发展中、5个项目为持作未来发展。18个度假物业发展项目包括11个待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用度假物业发展项目、1个持作自行运营度假物业发展项目及5个持作未来发展的土地。

与此同时，招股书中还提到，中国文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村，该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。公司的收益主要来自租赁酒店客房、提供餐饮及票务服务。

房产收入占八成

虽然在招股书中定位于文旅业务，但事实上，中国文旅集团的主要营收仍然来自房地产。北京商报记者查询招股书发现，中国文旅收入主要来自销售度假物业和文化旅游业务，但旅游业务在整体业务中占比较低。

具体来看，招股书显示，2017-2019年，中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业收益占总收益分别为99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3%。直到去年，中国文旅的主要收入还有八成来源于房产销售，对地产依赖明显。

除了严重依赖地产业务，中国文旅的资金压力也不小。招股书显示，2017年末、2018年末及2019年末，中国文旅未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元，公司债务或对其造成不利影响；其中，2018年、2019年中国文旅资产负债率分别为632%、272.2%。

“从当前的收入模式中可以发现几个问题，一是作为经营文旅综合体的企业，公司的体量目前来看相对较小；另一个关键因素则是地产业务营收与旅游业务收益的明显差距。”北京第二外国语学院中国文化和旅游产业研究院副教授吴丽云直言。其实，以地产收入为主，文旅项目积聚人气是不少地产商在转型或拿地时的常用“招数”。而中国文旅除了是文旅企业，与地产企业中国奥园也有着不小的关系。

招股书还显示，中国奥园全资附属公司悦景是中国文旅的单一最大股东，持股数量为28%；另外奥园集团前股东赵文炜、前高管谭嘉伟、当前高管林锦堂通过旗下公司，在中国文旅的持股比例分别为27.5%、10%、4.5%。

针对上述情况，北京商报记者试图联系中国奥园，但截至发稿未收到回复。“其实中国文旅可以看作中国奥园的子公司，按照其当前的营收情况进行分析，很有可能是借文旅名义开发房地产的企业之一。”有业内人士称。

摸索期

在吴丽云看来，基本上排名相对靠前的地产大户都在转型做旅游项目，既可通过文旅项目积累人气，又能带动地产销售。不过，她也进一步表示，文旅项目投资体量大，回报周期长，很难直接带来收益，“想要单纯靠文旅项目赚钱很难，尤其是地产行业做文旅，还需面临对市场环境掌握不佳、团队运营能力不足等问题。因此，不少地产商转型做文旅后一直是地产业务反补文旅项目，大部分文旅项目运营情况都不是很好，比较成功的转型案例较少”。

成都高级经济师周正国提出，由于起步较晚，目前中国文旅还处于摸索期，仍未找到自己的新模式。

还有专家提出，从当前旅游市场发展情况来看，一线城市好的地块及项目已经很少，客流量高、人气强的旅游景区项目也很难拿到土地。“文旅地产的选址很重要，近年来国内的主题公园项目，如宋城、华侨城、海昌等主题公园品牌已经下沉至三四线城市，一二线城市空间极小，但旅游项目在拿地时相对容易一些，因此不少房地产企业尝试辟出文旅板块。房地产企业做旅游主要有三种模式，第一种是形成自身IP，通过系统化的运营及营销推出自身的文旅品牌及项目，如华侨城等。第二种则是通过收购文旅项目、地产、综合体等实现文旅板块的搭建。第三种则是借文旅的‘口号’来获取土地，但很少会真正建设运营项目，而是借文旅名头做地产开发。”专家称。

“地产商想打造自己的文旅品牌，是一个非常大的消耗，运营团队、创新力、营销力度等缺一不可，对企业的体量、运营效率等都有一定要求，而这些正是房产企业向文旅转型时的短板。”吴丽云进一步表示，房产用地与旅游用地不同，两者对区位优势的选择条件也不一样，想要同时兼顾二者的可能性很小。吴丽云还谈到，现在市场上仍缺乏好的旅游项目，房地产企业自身较为雄厚的资金实力也是其开发文旅项目的重要支持。未来中国文旅集团将向何方向发展，还需要进一步观察