近日，九龙仓发布2021年全年业绩公告称，期内，公司实现收入223.78亿港元，较2020年的209.97亿港元增加6.58%；营业盈利同比下跌23.13%至85.36亿港元。

从九龙仓的收入构成来看，发展物业与投资物业贡献较大，在2021年分别取得收入111.93亿港元、54.67亿港元，在总收入中的占比依次为50.02%、24.43%。

发展物业方面，2021年，九龙仓在香港地区获得收入38.6亿港元，实现营业盈利11.51亿港元，主要因为77/79 Peak Road 项目售出六套洋房；内地发展物业收入较2020年的112.22亿港元减少35%至73.33亿港元，营业盈利也相应减少72%至17.88亿港元。

业内人士分析认为，九龙仓内地发展物业的收入减少与2021年内地房地产的市场环境不无关系。公告显示，2021年，九龙仓的发展物业实现已签约销售总额(包括非核心物业)同比增长18%至246.96亿港元，但内地已签约销售额下跌20%至138.58亿元，不及2020年的174.8亿元。此外，九龙仓内地尚未确认入账的销售额也较2020年的279.99亿元下跌41%至166.57亿元。

针对内地业绩下滑，九龙仓主席兼常务董事吴天海在2021年业绩会上表示，“整体来说，我们也觉得内地市场比起前两年不是很明朗，并且表现较为疲弱，暂时看不到会转强。以目前的情况来看，我们觉得今年的市道绝对不轻松。除非政策放宽或贷款放宽，市场可能会有所改变”。

与此同时，九龙仓调低了2022年的内地物业销售目标，仅为90亿元，不及2021年。“由于2022年可以出售的货源不多，加上限价影响，内地物业销售目标比2021年低。实际上，在过去很多年，九龙仓在内地的物业销售额均超过100亿元”，吴天海坦言。

“由于2021年房地产调控趋严，投资风险增加，九龙仓对新购入地块也变得更为审慎”，上述业内人士表示。公告显示，截至2021年年末，九龙仓的土地储备进一步减少至210万平方米，低于2020年同期的280万平方米。“我们投资新项目的时候也会特别小心，但我们不是退出这个市场”，吴天海补充道。

投资物业方面，九龙仓在内地实现收入53.66亿港元，较2020年的42.01亿港元增长28%；营业盈利35.29亿港元，较2020年的25.73亿港元增加37%。九龙仓表示，内地投资物业出现明显增幅，主要因为2020年受新冠肺炎疫情冲击整体基数较低。2021年上半年，内地的零售业销售出现反弹，但随后迅速放缓，尤其是自第四季度开始，来自其它商场的竞争加剧。同时，写字楼市场需求停滞并出现严重的供过于求，导致出租率及租金均受损。

值得注意的是，截至2021年12月31日，九龙仓的负债净额减少123亿港元至132亿港元，主要因为公司出售长期投资所得收益净额为111亿港元及出售若干山顶和非核心物业所得78亿港元，不过因新购入两幅香港文辉道地块支出156亿港元被局部抵销。