2025年11月26日 综合报道，继2024年年报披露净亏损29.77亿元后，大悦城控股（000031.SZ）再度被推上风口浪尖。据最新财报及多方数据汇总，该公司在2022年至2024年期间已连续三年陷入巨额亏损，累计净亏损额高达73.25亿元。这一数字不仅刷新了公司上市以来的亏损纪录，也使其成为近年来商业地产领域经营压力最突出的代表性企业之一。

更引人关注的是，就在今年7月，大悦城启动对其港股上市子公司——大悦城地产（00207.HK）的私有化退市计划，并于11月27日正式生效。这场“断臂求生”式的资本重组，被业内视为其扭转困局的关键一步，但也暴露出其在销售去化、资产减值与债务管理等方面的深层挑战。

三年巨亏73亿：从“轻重并举”到全面承压

回顾亏损轨迹：

2022年：净亏损28.82亿元，受疫情冲击及地产调控双重打击；

2023年：亏损收窄至14.65亿元，市场一度期待复苏；

2024年：亏损骤然扩大至29.77亿元，同比恶化超103%。

大悦城在年报中将亏损主因归结为三方面：

房地产市场持续筑底，销售型业务结算规模与毛利率双降；

联营、合营项目投资收益锐减；

主动计提资产减值准备，对部分滞销或贬值项目进行财务出清。

数据显示，2024年公司综合毛利率仅为21.76%，较2023年的26.47%大幅下滑近5个百分点；毛利额同比减少19.47亿元，降幅达20%。与此同时，经营活动现金流净额为66.17亿元，同比下降37.82%，回款能力显著减弱。

私有化退市：整合资源还是收缩战线？

面对持续失血，大悦城于2025年7月宣布以约29.32亿港元回购大悦城地产剩余33.24%股份，将其私有化。交易完成后，母公司持股比例从64.18%提升至96.13%，实现几乎全资控股。

此举被官方解读为“优化治理结构、增强协同效应、化解同业竞争”。事实上，大悦城地产长期面临流动性枯竭、股价破净、融资功能丧失等困境——停牌前一年日均成交额不足300万港元，市净率仅0.24，市值严重低估。

私有化后，大悦城可将旗下32个大悦城、大悦汇等商业项目统一纳入报表体系，避免港股市场对短期业绩波动的过度反应，同时加速推进“投融建管退”闭环，例如通过发行REITs盘活存量资产。2024年，成都大悦城商业REIT的成功发行，已迈出关键一步。

扭亏曙光初现？2025上半年预盈1.2亿元

值得留意的是，在连续三年亏损之后，大悦城于2025年7月发布半年度业绩预告，预计上半年实现归母净利润8000万元至1.2亿元，同比扭亏为盈（上年同期亏损3.64亿元）。若最终兑现，这将是其自2021年以来首次录得正向利润。

分析认为，扭亏动力主要来自：

私有化带来的少数股东损益减少；

商业运营收入趋于稳定，部分核心项目出租率达95%以上；

资产处置与成本管控见效。

然而，业内人士提醒，一次性收益占比过高、销售型物业去化仍难等问题尚未根本解决。尤其在三四线城市布局的部分项目，仍面临空置率高、租金下滑压力。

商业地产的十字路口：轻资产能否破局？

近年来，大悦城持续推进“轻重资产并举”战略，通过输出品牌与管理服务拓展轻资产项目。但实践表明，轻资产模式并非坦途。例如，昆明大悦城因合作到期、运营乏力，已于2024年更名为“好悦天地”，由新团队接管，暴露出选址误判、本地化运营不足等短板。

反观新开业项目，如厦门大悦城开业三日客流超50万人次，显示其在一二线核心城市仍具品牌号召力。未来，能否聚焦优质区位、强化“首店经济”与体验业态，将成为其商业板块能否真正造血的关键。

亏损不是终点，而是转型起点

73亿元的累计亏损，是地产深度调整期的一面镜子，映照出高杠杆扩张模式的脆弱性。对大悦城而言，私有化不是逃避，而是战略重构；扭亏不是终点，而是新生起点。

正如其内部人士所言：“过去我们追求规模，现在必须追求质量。”在行业从“开发时代”迈向“运营时代”的浪潮中，大悦城能否凭借其商业基因与央企背景，真正实现从“卖房子”到“运营空间价值”的蜕变，仍需时间检验。

但至少，它已开始行动——而行动，永远比等待更有希望。