盈利能力普遍降低 土地与融资成本齐涨

“合作开发”渐成房企常态化生存模式

随着房地产企业陆续复工，地方土地市场也逐渐开闸。22日，上海、深圳等地公布建设用地供应计划以稳定土地市场。同日，济南三宗土地入市交易，三宗地块最终均由房企联合体竞得。

当前，在一二线热点城市，优质土地市场一直处于供不应求的状态，开发企业合作拿地已经成为获得新项目的重要方式。

从最近房地产上市公司发布的年报来看，行业从增量市场进入存量市场，整体规模见顶已成业内共识。基于此，恒大、旭辉等规模房企提出了提质增效、提高权益保证利润发展的战略；与此同时，部分房企开启了寻地合作计划，意图通过开放合作比例维持行业地位、寻求规模进阶。

根据克而瑞地产的统计数据，近期中梁、华润、中海、中交等房企陆续发布“寻地合作计划”，提出以战略合作、股权合作、联合拿地、收并购等方式获新项目的需求。这些企业主要以国企、央企为主，且范围基本上集中于一二线和强三线城市。

“通过合作方式拿地，可以有效降低土地成本，还能分担市场风险，最终实现‘强强联手’。”克而瑞地产研究中心分析师谢杨春认为，一方面，在“房价维稳、地价难降、利润空间收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年大力拓宽拿地渠道、控制拿地成本。另一方面，热点城市在配建房、自持等约束条件下，优质地块的隐形楼板价持续上涨，限价短期尚未放宽，企业的运营难度加大、盈利空间渐窄。

此外，在规模房企普遍选择回归一二线热点城市的战略驱使下，土地市场“僧多粥少”导致拿地艰难。导致众多房企不得不开展寻地合作计划。以北京土地市场为例，多家企业合作组成“联合体”参与土地招拍挂市场的方式已经是普遍现象。

合作拿地、合作开发的方式，已经成为绝大多数房企的常态化生存方式。从上市公司披露的2019年新增拿地情况来看，仅有少数几家房企权益比例维持在80%以上，大部分企业新增土地权益比例低于80%。

“在行业高速发展的过程中，无论是龙头还是中小房企，多采用了牺牲权益来换取规模的快速扩张。”谢杨春表示。从近期土地市场情况来看，一方面行业面临整合期，龙头房企有进一步分食市场的需求；另一方面近期受到疫情影响的部分小房企、项目公司现金流紧张，也有意寻求收并购、合作的机会。