港股市场的物业管理大军或将再度扩容。近期，北京京城佳业物业股份有限公司(简称“京城佳业”)向港交所递交上市申请书。

据招股书披露，京城佳业是一家立足于北京、隶属北京国资委、服务网络遍布全国的物业管理服务综合运营商。公司成立于2020年12月22日，注册资本为1.1亿元，股东包括城建集团、城建发展、住总集团和北京天街集团，持股比例分别为35.25%、44.63%、18.98%和1.13%；旗下有四家全资子公司，分别是北宇物业、城承物业、城建置业、重庆物业。

管理北京319条胡同

记者注意到，京城佳业管理的物业类型颇具“北京特色”。因为除住宅、商业、公共物业外，京城佳业还管理了北京319条胡同，在管胡同面积610万平方米。2020年，京城佳业胡同物业合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超过30%。

截至2020年12月31日，京城佳业合同管理面积为3100万平方米，在管面积为2910万平方米，其中2600万平方米位于京津冀，占比高达89.3%。从京城佳业披露的发展计划来看，未来的重心依然是京津冀。

京城佳业表示，2022年内将收购主力在京津冀地区深耕的两家或三家物业管理公司的控制性权益；2023年内收购一家在下游物业管理服务行业(如安保、清洁及维修维护服务等)运营的公司的多数股权以及在京津冀地区深耕的一家或两家物业管理公司的控制性权益；2024年收购主力在京津冀地区、成都、重庆或青岛深耕的两家或三家物业管理公司的控制性权益。

社区增值服务毛利率为16%

财务方面，2018-2020年，京城佳业实现收入分别为9.18亿元、10.45亿元和10.91亿元，其中来自北京城建集团及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业提供服务产生的收入占比分别达69.8%、64.6%及65.4%；年内盈利分别为4138万元、5112万元和6876万元；整体毛利率分别为20.8%、19.8%和20.8%，低于行业平均水平。

京城佳业整体毛利率偏低的背后，是不高的社区增值服务毛利率，其中2020年仅为16%。记者梳理了40家港股上市物业企业的2020年财报，有28家披露了社区增值服务业务相关数据，其中这项业务毛利率最低的是保利物业，但也达到了30.3%；而最高的是彩生活，为95%；正荣服务、碧桂园服务、恒大物业、远洋服务也超过了60%。

有业内人士告诉记者：“由于传统的物业管理服务低毛利且同质化较高，业务增长主要依赖在管面积提升，难以形成规模效应，市场规模增长具有天然瓶颈，社区增值服务高毛利、差异化的特点对公司利润增长显得尤为重要。”

另外，京城佳业2020年物业管理业务和非业主增值服务的毛利率分别为20.3%和34.3%，而同期披露该业务数据的港股物业公司平均值为23.46%和31.74%。

旗下子公司多次遭处罚

作为物业服务企业，公司的治理状况备受关注。记者梳理发现，京城佳业旗下的四家子公司，有三家曾在近三年内遭遇过处罚。

天眼查数据显示，城建置业今年2月25日被北京市朝阳区卫生健康委员会实施“警告”处罚，原因是直接从事供水、管水和供水设施清洗、消毒等卫生维护工作的人员，未每年进行一次健康检查；2020年5月和9月曾因涉嫌违反《中华人民共和国消防法》和《城镇排水与污水处理条例》遭处罚。

北宇物业则在2018年被处罚了4次，原因涉及未按照排水许可证的要求向城镇排水设施排放污水等方面；城承物业则于2020年6月3日被北京市水务局处罚，原因是朝阳区北苑家园紫绶园不按照污水排入排水管网许可证的要求排放污水。

据记者统计，自去年以来共有21家物业公司成功登陆港交所，截至目前超过一半处于破发状态。那么，成立时间不到半年、业务对北京城建颇有依赖、社区增值服务毛利率偏低的京城佳业，能否在资本市场上获得投资者青睐，我们将持续关注。